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借地権とは

借地権とは

借地権とは、「建物所有の目的の土地賃借権、地上権 他人の土地に、自己所有の建物を建てる権利」借地法1条のことを言います。

借地権はあくまでも「建物の所有を目的として土地を借りる権利」であり、「ただ単に土地を借りる権利」ではありません。

土地を借りる権利借地権の種類

一般的に、借地権は「借りる目的、及び有償か無償」により発生する権利が異なります。

土地を借りる目的:建物を建てるために借りる

  1. 賃借権(地代:有償)「借地権」
  2. 地上権(地代:有償、または無償)有償のものを「借地権」という。
  3. 使用借権(地代:無償) 借地法1条により「借地権」ではない。

土地を借りる目的:その他の目的のために借りる

  1. 使用借権(地代:無償)
  2. 永小作権(地代:有償)
  3. 地上権(地代:有償、または無償)

特に『土地を借りる目的』が建物所有である場合の賃借権については、平成4 年8 月1 日に制定された「借地借家法(新法)」が適用されますが、新法は【施行後に締結された契約だけ】に適用され、新法以前の契約には旧借地法が適用されます。

借地借家法(新法)について

以前の旧借地法は借地権者に権利の重きを置いたことも多く、貸した土地が戻らないといった問題もあり、その解決のために改正されました。借地借家法では、「一度貸したら戻らな」かった借地契約について、貸し手側の借地を終了させる権利も保護しているのです。

新法の大きな特徴は「定期借地権(一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用借地権)」が制定されたことで、存続期間も明確に設定されました。借地借家法に関しては貸し手側の権利にも重きを置いています。

ただし、現在でも旧借地法が適用される借地契約が多く、借地法がそのまま適用されるので、従前想定されたトラブルが同じように起こることがあるので注意が必要です。 ※契約を更新しても、それだけで当然には旧借地法から借地借家法には切り替わりません。借地借家法摘要のためには、契約をし直す必要があります。

注意点
  • 契約更新しても旧借地権から借地借家法には切り替わりません。
  • 借地借家法適用のためには、契約をし直す必要があります。

旧借地法と借地借家法(新法)の違い

旧借地権

期間の定めがない場合には、①堅固建物(煉瓦造り、鉄筋コンクリート造り)の場合、60年、②非堅固建物(木造)の場合、30年、期間の定めがあっても、①堅固建物は30年以上、②非堅固建物は20年以上の借地期間が強制されています。

借地借家法(新法)

期間の定めがない場合、①②ともに、30年とみなされる、期間の定めがあっても、①②ともに、30年以上とすることが義務づけられている。法定更新があり、最初の更新は20年、その後の更新は10年期間が延長されます。

例外(定期借地権更新がない):
事業用定期借地権⇒10年以上50年未満の期間の定め、更新がない
一般定期借地権⇒50年以上の期間の定め、更新がない。

旧借地法では、借地権の存続期間が経過している場合にも原則法定更新が認められ、地代不払い等借地人の債務不履行があるなどがない限り、地主は借地を取り戻せないのが原則でした。そのため、土地の利用が固定化され、利用価値が損なわれるという側面がありました。借地借家法では、土地の利用価値を高めるために、借地権の存続期間を設定し、多様な賃貸借期間の借地権を認めたのです。

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