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期間と更新・解除

借地権の更新について

「旧借地法」と新しく制定された「借地借家法(新法)」により異なります。

旧借地法でも、借地借家法でも、借地契約は期間が満了すれば終了します。しかし、地主と借地人が合意して契約更新するほか、借地人が更新を希望し、そのまま土地利用を続けた場合は、地主に借地権を返してもらう「正当事由」がないと賃貸借契約は法定更新されます。「正当事由」は地主側と借地人側の土地利用の必要性を勘案し地主側に高度の必要性があるとされたとき、他の要素(借地人にはたびたび賃料不払いがあったなど)を考慮して、地主が一定額(立ち退き料)の支払いを予定しているなどの場合、認められます。

更新料の支払い義務について

借地権の更新料の支払い義務については法的には根拠が明確となっていませんが、気をつけなければならない点としては下記のような場合があります。

  • 契約書に明記されている場合
  • 明記されていなくても両者に支払の合意がある
  • 過去に支払がされた実績がある

このような場合に、更新料の不払いを理由に賃借契約を解除された判例もあります。

更新料の相場

更新料の高い低いでしばしば地主さんと借地人の間でもめるケースが多く見受けられます。
慣習上、更新料の相場は「借地権価格の5%前後」や「更地価格の3〜5%前後」が目安となっている事が多いようですが、首都圏では高めになる傾向があるようです。

借地権の解除

地代不払い

地代の対価は賃借権の重要な要素ですので、この不払いがあれば、債務不履行として契約を解除できます。

無断譲渡転貸

借主が地主の承諾を得ずに借地権を譲渡・転貸して、第三者に賃借物を使用収益させたときは、借地権を解除することができます(民法612条1項)。地主が承諾しないときには、裁判所に借地非訟の訴えを提起して、代諾許可の申立を行うことができます。遺漏のないように、書面で承諾を取っておく必要があります。

特約違反《増改築禁止特約》

借地は建物所有を目的としていますから、建物の取り壊し再建築は、借地権の基本的な内容です。しかし、多くの場合、借地契約には、増改築禁止特約が定められています。逆に言うと、その定めが無い限り、増改築は自由です。このような特約は最高裁でも有効と判断されています。この特約に違反したときには、地主は債務不履行で契約を解除できます。この増改築の承諾を地主がなさないときには、借地人は裁判所に借地非訟の訴えを提起して、代諾許可の申立を行うことがでいます。

信頼関係破壊の理論

ただし、これらの債務不履行があっても直ちに解除権が発生するのではなく、無制限に認められるわけでもありません。(現在の裁判例では、仮に借地権を無断で譲渡したとしても「賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない」事情があると裁判所で判断されれば、解除は無効である、とされています。)

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