借地権とは

建物所有を目的とする地条件又は土地の賃借権のことを言います。
駐車場目的で土地を借りても借地借家法の保護する借地権ではありません。

借地借家法

  • H4/7/31以前に契約された借地権は、借地法が適用されます。
  • H4/8/1以後に契約された借地権は、借地借家法が適用されます。
  • H4/7/31以前の契約でH4/8/1以降更新されても借地法が適用されます。

借地借家法と借地法の違い

借地法は大正10年制定されたもので、その骨子は以下の定めがあることです。

  • 借地人の保護
  • 長期の存続期間
  • 契約終了時の建物買取請求権

昭和16年には、借地法が改正されましたが、その骨子は以下です。

  • 借地の上に借家が建てられる事の多かった時勢下で、成年男子(借家人)が戦地に赴いたとき、家族が追い出されないように借家人の保護を目的として改正されました。借家は借地に建てられる事が多かったので、大家さんの借地権を保護したのです。契約期間満了でも、地主に正当事由がなければ更新を拒めないとして、借地権は半永久的な権利になりました。

昭和41年にも、借地法が改正されましたが、その骨子は以下です。

  • 借地権譲渡を地主が承諾しないときには、裁判所が代わりに譲渡を許可できるという借地非訟事件の創設です。

ここまでは借地人の保護に重点が置かれ、法整備が行われました。あまりに借地人の保護が厚かったので、地主側の権利がなおざりになっていました。

平成3年には借地借家法が制定されました。極端に借地人の権利が強かった一方、バブル経済による土地神話の広がりから、地主の立場も保護する必要が生じました。

そこで、定期借地権を創設(半永久的な権利でない借地権創設)→存続期間を短くしました。

借地法《堅固建物60年、非堅固建物30年、法定更新》から借地借家法《堅固非堅固分けず30年、最初の更新で向こう20年同じ借地権、二度目の更新は向こう10年》

  

借地権の存続期間

借地借家法→30年(一度目の更新で向こう20年延長、二度目の更新で向こう10年延長)

借地期間満了時

地主の更新拒絶は「正当事由」がなければ認められない。

地代

借地契約の重要な要素。改定するには、地主借地人の合意が必要。合意できないときには、とりあえず現行の賃料を供託する。合意できないときには、簡易裁判所へ、地代増額請求の調停を起こせる。

増改築・借地権の譲渡

ほとんどの借地契約で増改築禁止特約が定められ、増改築には地主の許可が必要と定められている。地主が許可しないときには、借地非訟事件として裁判所の許可を求められる。借地権の譲渡は民法上地主の許可が必要。地主が許可しないときには、借地非訟事件として裁判所の許可を求められる。

借地契約の解除

期間満了前に解除できる場合→特約(増改築禁止特約)違反→借地権譲渡に際し地主の許可を得なかった。