地主と借地人が裁判所で争うケースとしてもっとも多いのは、相続紛争として争われる下記1の場合と、借地契約があるか否か争われる下記2の場合があります。ほかにも、借地条件で折り合いがつかない場合の借地非訟事件、賃料増減額を求める手続等が考えられます。

ケーススタディ

①借地権が遺産であることの確認を求める訴え

父が地主と借地契約を結び(第1借地権契約)、借地上に建物を建て、商売を営んでいた。兄が父の家業を手伝い、後に地主から底地を買い取った。同時期、兄は地主との間で土地賃貸借契約を結んだ。(第2借地権契約)父は兄に、賃料を払ってこなかった。父死亡後、兄弟の間で、父の借地権も遺産として分けるべきだと紛争になった。兄は、すでに借地権はないと主張。

【判決】

第2借地権契約により、第1借地権契約とは別の借地権設定契約がなされた。父の建物については当該土地に何らかの土地利用権があったと認められるが、第1借地権契約とは別物。借地権は遺産でない。

②建物は父の遺産なので、遺産分割調停(家裁)

兄は、父から借地権相当額の贈与を得ていたとして、兄に特別受益があったと認定された。兄の取り分が減らされて遺産分割


①借地権が遺産であることの確認の訴え

父が地主と借地契約を結び、借地上に建物を建て、妻と住んでいた。建物所有権は父母1/2ずつ 。父母が歳を取ってきたので、長男に同居を持ちかけ、長男は躯体部分を残し、改築のうえ、売買を原因として長男単独名義にした。父母、長男で住んでいたが、地主の勧めにより、底地を買い受け、長男98/100、父母各1/100で移転登記。以後は長男父母とも地代は払っていない。

【判決】

借地契約は合意解除され、残っていない。

②遺産分割で、借地権部分の長男への贈与が想定されたが、他に遺産がなく、特別受益の調整もできなかった。

借地権がないとして土地明渡請求事件

借地契約自体が終わったとして、地主から土地の明け渡しを求められる場合です。地主が借地契約の終了を求める原因としては以下が考えられます。

類型

期間満了明渡請求 正当事由の判断がポイントとなります。その判断の一原因として、立ち退き料の提供の有無、金額等が問題になります。
解除明渡請求解除原因 賃料不払い、無断転貸、用法違反、いずれも借地人との信頼関係がなくなったと言えるかがポイントとなります。
建物朽廃明渡請求 旧借地法が適用される借地契約で、借地期間を残して建物が滅失したとき、地主が遅滞なく異議を述べたとき、借地契約は終了します。

地代をめぐる紛争

まずは簡裁で協議されます。

借地条件をめぐる紛争

借地非訟事件という特別な手続で解決されます。