①譲渡承諾がないとき

②用法違反

1.借地権譲渡承諾

民法の定めで、借地人が借地権を譲渡、転貸するときには、地主の許可が必要です。これに違反して借地人が譲渡転貸したときには、地主は借地契約を解除できます。賃貸借契約は地主と借地人の信頼関係により成り立っているので、無断で譲渡転貸したときには、通常信頼関係が失われるからです。

ただし、譲渡転貸があっても、信頼関係が破綻していないと判断されるときには、地主の解除権は制限されます。

判例では、「借り主から、賃貸人（大家さん）に対する背信的行為と認めるに足りない事情（信頼関係が破壊されていない事情）が主張され、それが認められた場合」は地主は解除できないとされています。

この判断は、裁判所で行われ、地主からの土地明渡請求訴訟で、借地人が主張していくことになります。

2.用法違反

借地契約では、①借地人が建物を増改築するときには、地主の承諾が必要、②借地上の建物はある一定の用法（商業施設か住居として使うかなど）に限って使用されること、そうでないときには地主の承諾が必要と定められることがあります。これに反して借地人が、建物を増改築したり、建物を決められた用法以外に津かっっちしたと木には、地主は借地契約を解除できます。賃貸借契約は地主と借地人の信頼関係により成り立っているので特約に違反したときには、通常信頼関係が失われるからです。

ただし、用法違反があっても、信頼関係が破綻していないと判断されるときには、地主の解除権は制限されます。１の信頼関係破壊の法理はここでも適用されます。