民法の原則によれば、期間の定めのない賃貸借はいつでも解約の申し入れができます。それでは借地人が厳しい立場に置かれるので、借地法で、期間の定めのない借地契約は、堅固建物のとき60年、非堅固建物の時30年とされます。
借地法では、契約期間を定めるときにも、堅固建物の時30年以上、非堅固建物の時20年以上であることが義務づけられていました。借地借家法でも、期間の定めのない賃貸借のときには、堅固非堅固の区別なく、30年、借地期間の最低期間は30年とされています。
借地契約が期間満了により終了しても、当然に更新される法定更新があります。ほとんどの借地権は法定更新されているのが現状です。法定更新にまつわる紛争としては、地主が更新拒絶して、借地人がそれを争うケースです。借地人としては、地主の更新拒絶には「正当事由」がないとして、借地権の継続を争っていきます。
法定更新
借地法
更新請求による更新 | 同一条件で借地権を設定したとみなされる。地主の遅滞なき異議があって、地主が自分で使う必要など「正当事由」があるときは借地契約は更新しない。 |
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使用継続による更新 | 借地人が使用を継続して地主の遅滞なき異議がないと同様。 |
合意更新 | 当事者間で契約の更新を合意する。 |
建物再築による更新 | 借地期間を残し、建物を再築したとき、それが残存期間を超えて存続する建物であるとき、借地権は建物の滅失から30年(堅固、非堅固は20年)存続する。地主の遅滞なき異議がないこと。 |
契約更新の借地期間 |
更新請求…同一条件 合意更新
建物再築 |
建物買取請求権 | 更新しないときには建物を時価で買い取る請求ができる(借地権価格を含まない) |
借地借家法
更新請求による更新 | 同一条件で借地権を設定したとみなされる。地主の遅滞なき異議があって、地主が自分で使う必要など「正当事由」があるときは借地契約は更新しない。 |
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使用継続による更新 | 借地人が使用を継続して地主の遅滞なき異議がないと同様。 |
建物再築による更新 | 更新前の再築…残存期間を超えて存続する建物、地主の承諾。 更新後の再築…地主の承諾。 |
契約更新の借地期間 | 更新請求…同一条件 使用継続…同一条件 合意更新…最初の更新20年、二度目以降の更新10年 建物再築…承諾or再築から20年(地主が再築の通知を受けた日から2ヶ月以内に異議を述べないとき) |
建物買取請求権 | 更新しないときには建物を時価で買い取る請求ができる(借地権価格を含まない) |